Wat is een bestuurlijke boete?

Een bestuurlijke boete kan worden opgelegd aan een overtreder van een wet. Vaak gaat het daarbij om kleine overtredingen, waar echter wel flinken boetes uit kunnen voortvloeien. Een gemeente kan een bestuurlijke boete opleggen aan personen die hun woning verhuren via Airbnb, op het moment dat het verhuur in strijd is met de Huisvestingswet. Deze wet bestaat om woningzoekenden te kunnen voorzien in hun behoefte, en stelt dat vakantieverhuur een deel van het woningaanbod wegneemt van deze doelgroep. Daarom kan de lokale gemeenteraad besluiten een boete op te leggen aan de verhuurder. Hiernaast kan het verhuren van een woning als Airbnb ook in strijd zijn met het door de gemeente opgestelde bestemmingsplan of de Algemene Plaatselijke Verordening (A.P.V.).

Regels vakantieverhuur in Amsterdam

Het verhuren van een woning via platformen zoals Airbnb is in Amsterdam zeer populair. Het risico op het krijgen van een bestuurlijke boete wordt hiermee ook steeds groter, wanneer er niet precies aan de regelgeving wordt gehouden. De regels voor vakantieverhuur in Amsterdam zijn op dit moment als volgt:

  • Een woning mag vanaf 1 januari 2019 niet langer dan 30 dagen per jaar worden verhuurd via verhuurplatformen zoals Airbnb. Tot eind 2018 ligt het maximumaantal op 60 dagen per jaar.
  • Er mogen nooit meer dan 4 personen tegelijkertijd overnachten in een woning.
  • De Airbnb-verhuurder moet de hoofdbewoner van de woning zijn. Dit betekent dat de verhuurder ingeschreven moet staan op het adres, en daar ook feitelijk moet wonen. Op het moment dat dit niet het geval is, is er sprake van zogenoemde woningonttrekking en kunnen er hoge boetes in rekening worden gebracht.
  • De woning moet door de gemeente aangemerkt zijn als brandveilig.
  • Er moet toestemming zijn gegeven door de eigenaar van de woning voor vakantieverhuur. Op het moment dat dit niet het geval is, is er sprake van contractbreuk en kan de huurbaas kiezen om deze huurovereenkomst te eindigen.
  • Bij eigenaarschap van een woning moet toestemming zijn gegeven door de VvE (Verenigingen van Eigenaren). Dit kan lastig zijn, aangezien veel VvE’s hebben vastgesteld dat commerciële verhuur volledig verboden is. Het is daarom raadzaam om bij de start van vakantieverhuur dit op voorhand goed uit te zoeken.
  • De verhuur van de woning via verhuurplatformen zoals Airbnb moet worden gemeld aan de gemeente. In Amsterdam is dit verplicht, om het maximaal aantal dagen van verhuur beter te kunnen handhaven. Het melden verloopt via deze pagina.
  • Het verhuur van de woning mag geen overlast veroorzaken voor omwonenden. Hiermee loopt u het risico dat omwonenden melding doen bij de gemeente.
  • Er moet toeristenbelasting worden betaald. Via Airbnb verloopt de betaling hiervan automatisch.

Regels vakantieverhuur in Rotterdam, Utrecht en Den Haag

Ook voor Rotterdam, Utrecht en Den Haag worden de regels rondom het verhuren van een woning via Airbnb strenger:

  • Het verhuur van de woning als Airbnb moet incidenteel zijn. In Rotterdam en Utrecht is officieel een maximum aantal van 60 nachten vakantieverhuur per jaar toegestaan. In Den Haag kan er vanuit worden gegaan dat de grens tussen incidenteel en structureel ook rond de 60 nachten ligt. Dit is echter niet geheel duidelijk omdat er geen juridische uitspraken over zijn.
  • Er mogen nooit meer dan 4 personen tegelijkertijd logeren in een woning.
  • De Airbnb-verhuurder moet de hoofdbewoner van de woning zijn. Dit betekent dat de verhuurder ingeschreven moet staan op het adres, en daar ook feitelijk moet wonen. Op het moment dat dit niet het geval is, is er sprake van zogenoemde woningonttrekking en kunnen er hoge boetes in rekening worden gebracht.
  • Er moet toeristenbelasting worden betaald. Via Airbnb verloopt de betaling hiervan automatisch.
  • Er moet toestemming zijn gegeven door de eigenaar van de woning voor vakantieverhuur. Op het moment dat dit niet het geval is, is er sprake van contractbreuk en kan de huurbaas kiezen om deze huurovereenkomst te eindigen.
  • Bij eigenaarschap van een woning moet toestemming zijn gegeven door de VvE (Verenigingen van Eigenaren). Dit kan lastig zijn, aangezien veel VvE’s hebben vastgesteld dat commerciële verhuur volledig verboden is. Het is daarom raadzaam om bij de start van vakantieverhuur dit op voorhand goed uit te zoeken.
  • De woning moet door de gemeente aangemerkt zijn als brandveilig.
  • Het verhuur van de woning mag geen overlast veroorzaken voor omwonenden. Hiermee loopt u het risico dat omwonenden melding doen bij de gemeente.

Handhaving regelgeving Airbnb en vakantieverhuur

De gemeente is gerechtigd om bij een overtreding van de regelgeving direct een bestuurlijke boete op te leggen. De bestuurlijke boete kan bijvoorbeeld plaatsvinden vanwege woningonttrekking of het handelen in strijd met het bestemmingsplan.
Het is mogelijk dat de boete wordt gecombineerd met een last onder dwangsom.

De gemeente kan zowel een boete opleggen aan de Airbnb-verhuurder, maar ook aan de eigenaar van de woning. Eigenaren die aantoonbaar kunnen maken dat zij niet op de hoogte zijn van het verhuur via Airbnb, kunnen ervoor zorgen dat de boete wordt ingetrokken.

Op het moment dat een bestuurlijke boete wordt opgelegd krijgt de overtreder, in dit geval dus de verhuurder, de kans om een zienswijze in te dienen. Dit is een belangrijk moment, aangezien de gemeente verplicht is om deze zienswijze mee te nemen in zijn overweging, en dus nog af kan zien van het opleggen van een boete. Het is daarom zeer raadzaam om een zienswijze op te stellen samen met een juridische specialist zoals een advocaat.

Mocht er door de gemeente, ondanks de zienswijze, toch een bestuurlijke boete worden opgelegd, dan is het mogelijk om bezwaar te maken. Het bezwaar zal in de meeste gevallen soortgelijk zijn aan de zienswijze, maar kan in sommige gevallen wel het besluit van de gemeente doen veranderen. Het bezwaar moet binnen zes weken na het verkrijgen van de boete worden ingediend. Indien dit niet tijdig gebeurt, is het ook niet mogelijk om vervolgens nog in (hoger) beroep te gaan.

Als ook het bezwaar wordt afgewezen is het mogelijk om in beroep te gaan bij de bestuursrechter. Het verschil met bezwaar is dat de beslissing wordt beoordeeld door een onafhankelijke rechter die alle feiten opnieuw zal bekijken en beoordelen. Hierbij speelt een onschuldpresumptie mee, wat betekent dat de gemeente zal moeten aantonen dat de overtreding daadwerkelijk is begaan. In geval van twijfel is de rechter verplicht de uitgebrachte boete door de gemeente in te trekken.

Mocht de bestuurlijke boete nog steeds zijn opgelegd dan is er nog een vervolg optie mogelijk; het in hoger beroep gaan. Hierbij is het raadzaam om eerst de kansen van dit hoger beroep goed te bespreken met een advocaat.

Tips voor Airbnb- en vakantieverhuur

Natuurlijk blijft de beste oplossing om het krijgen van een boete bij het verhuur via Airbnb te voorkomen. Als Airbnb-verhuurder is het daarom slim om de volgende tips te overwegen:

  1. Stimuleer gasten om geen recensie achter te laten
    Waar het hebben van veel recensies erg nuttig is voor het aantrekken van nieuwe gasten, kunnen ze buitenstaanders zoals de gemeente ook de indruk geven dat een woning vaker dan het gestelde maximum aantal nachten dat er per jaar mag worden verhuurd. Voorkom daarom dat er (te)veel recensies over uw woning worden geschreven door gasten te vragen geen recensie achter te laten en/of dit niet actief te stimuleren.
  2. Zorg dat de woning eruitziet alsof erin wordt gewoond en laat persoonlijke spullen achter
    Op het moment dat de ruimte meer op een hotelkamer lijk, dan op een woonhuis kan het vermoeden ontstaan dat de huurder niet de hoofdbewoner is. Wat foto’s aan de muur, boeken in de slaapkamer en houdbaar eten in de koelkast kunnen helpen om de indruk te geven dat de verhuurder hier daadwerkelijk zelf woont.
  3. Lees de Airbnb-advertentie goed na
    Het is raadzaam om de eigen advertentie op Airbnb goed na te lezen om te voorkomen dat hiermee aanleidingen voor een bestuurlijke boete worden gegeven. Aangezien er volgens de regelgeving bijvoorbeeld niet meer dan vier personen tegelijkertijd in een woning mogen verblijven, is het niet raadzaam om een advertentie voor vijf of meerdere personen online te plaatsen.
  4. Schakel bij een boete juridische bijstand in
    Om een boete op te leggen moet de gemeente aan kunnen tonen dat de opgestelde Airbnb-verhuur regels zijn overtreden. Aangezien in de praktijk dit vaak niet voldoende mogelijk is, is het raadzaam om samen met een advocaat te kijken naar het voorkomen van het betalen van de bestuurlijke boete.

Ontvang direct hulp

Advies nodig bij een bestuurlijke boete voor Airbnb- of vakantieverhuur? Laat uw gegevens achter via onderstaand formulier of neem direct contact met ons op.